2020. 2. 24. 09:00ㆍ아파트 하자
오늘은 아파트 대피공간 하자에 대해서 말씀드리겠습니다.
뭐 살면서 불편하거나 눈을 크게 뜨고 찾아봐야 하는 그런 하자는 아닙니다. 그렇지만, 이걸로 꼬투리를 잡게 되면 건설사와 하자종결 합의를 하거나 하자 소송등을 할때 아주 크게 보상을 받을 수 있는 항목이란 것만 알아두세요.
대피공간이 왜 있는 것일까요? 대피공간은 집에 불이나면 소방차가 올 때까지 대피하는 공간입니다. 따라서 대피공간은 불연재료로만 되어 있어야하며 적법한 크기의 창문이 있어야 합니다. 그런데 성인 2명이 대피공간에 들어가서 꽉 낀상태로 움직일 수 없다? 창문을 열 수도 창문으로 나가려고 움직일 수 없다? 이러면 대피공간의 의미가 없기 때문에 건축법상 2미터 제곱이상의 면적을 확보하라고 해놓았기에 대피공간이 있는 것입니다.
이제 우리 아파트가 건축법 상 대피공간의 면적을 적법하게 지었는지에 대해서 알아보고자 하여 말씀드리려고 합니다.
당연히!! 구청 혹은 시에서 준공 승인이 났으니까 적법하겠지?? 라고 생각하시는 분들이 많으실 거라고 생각됩니다. 그런데.. 공무원들도 이 규정을 잘 몰라요. 왜냐하면 법이라는게 일반인들이 알아보기 힘들게 써놓잖아요... 읽어도 모르겠어요. 그럼 어떤 내용인가 한번 둘러보시죠.
뭐 다 읽으실 필요 없어요. 그냥 3번만 보시죠. '대피공간의 바닥면적은 각 세대별로 설치하는 경우에는... 2제곱미터 이상일 것' 이라고 기술되어있습니다. 요즘 아파트는 세대마다 대피공간이 있으니까 각 세대별로 설치하는 경우입니다.
그런데!! 다 적용되는 것이 아닙니다. 우리 아파트가 아래에 해당되시는 분들은 이 글을 읽으실 필요가 없어요.
1. 인접 세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 등인 경우 -> 벽을 부셔서 옆집으로 넘어갈 수 있는 경우
2. 경계벽에 피난구를 설치한 경우 -> 부술수는 없는 벽이지만 문같은게 달려서 옆집으로 넘어갈 수 있는 경우
3. 발코니의 바닥에 국토교통부령으로 정하는 하향식 피난구를 설치한 경우 -> 바닥에 문이 달려서 문을 열면 아랫집으로 갈 수 있는 경우
4. 이 항목은 넘어가겠습니다. 국토교통부 장관이 정한 경우예요.
자 다시 본론으로 돌아와서. 위의 '대피공간 바닥면적은 2제곱미터 이상일 것' 이라고 나와있는 것을 자세히 보겠습니다.
모든 건축물의 바닥면적은 건축법에 정해진 면적 등의 산정방법(건축법 시행령 제 119조)에 따라야 합니다. 한번 둘러 보시죠.
여기서 다른 것은 볼 것 없고 다음 글만 보시죠. '바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적으로 한다.' 라도 되어 있네요. 구획의 중심선이라고 하면.. 건물을 둘러싸고 있는 벽의 중심선을 이야기합니다.
쉽게말해서 위와 같은 건물이 있을 때, 바닥 면적은 벽의 중심선 부터 시작된다는 겁니다. 그래서 우리가 실제로 사용할 수 있는 바닥면적보다 건축법 상의 바닥면적은 살짝 크죠.
위의 그림에서 빨산 선은 벽의 중심선 입니다. 우리가 사용할 수 있는 바닥면적은 파란색인데.. 건축법상으로는 벽체의 중심선인 빨간선 부터 면적을 계산하게 되어 있으니 건축법상 바닥면적은 실 사용면적인 파란색 면적 + 초록색 면적이 되겠네요.
우리집 대피공간 바닥 면적을 재봅시다. 아마 건축법에 명시된 2제곱미터보다 적게 나오는 집이 많을 것입니다. 그런데 건축법상으로 외벽 중심선을 기준으로 재면 가까스로 2제곱미터를 넘게 해놨겠죠...
그런데!! 외벽 중심선을 기준으로 해도 2제곱미터가 안나오는 대피공간이 있어요... 그래서 다시 건축법상 바닥면적 산정 기준을 살펴보게 됩니다. (이게 건설사가 우기는 것 중에 하나입니다.)
두번째로 봐야할 것이 나.항 입니다. '건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.'라고 되어 있습니다... 이건 뭔 소리인가요.. 한번 살펴보시죠. 일단 노대라하면 발코니를 말합니다.
발코니는 '건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 전망이나 휴식 등을 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 의미한다. 그러나 주택에 설치되는 발코니에 한하여 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다(「건축법 시행령」 제2조 제14호)' 라고 건축법상 정의 할 수 있습니다.
암튼, 발코니 면적은 어떻게 구하는 지 말인지 그림으로 보시죠.
자 위에 그림 중 왼쪽 그림을 보시면 방에 발코니가 튀어나와 있는 것입니다. 위에서 파란색, 초록색 어쩌고 한 것으로 면적을 따져보면 우측 그림과 같이 각 벽체의 중심선을 기준으로 발코니 면적을 따지면 되겠죠? 그런데 그게 아닙니다.
위에 건축법에 '노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다.' 이부분 때문에 발코니 면적은 아래와 같이 산정됩니다.
어라? 노대(발코니) 끝부터 산정한다니... 외벽의 중심선이 아닌 외벽의 바깥쪽 끝선이 기준이 되었네요.. 이렇게 되어서 발코니 면적이 우리가 실 사용할 수 있는 바닥면적보다, 중심선 기준으로 한 바닥면적보다 큰 것입니다....
그런데!! 위의 건축법규 중에 '노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.'라는 말이 있죠? 이건 무슨 말인지 한번 살펴보시죠.
보이시나요? 발코니가 직사각형으로 되어 있으면 긴변과 짧은 변이 있겠죠? 그 중에 긴변에서 부터 1.5m만큼의 면적을 뺀 위의 파란 색만큼만이 발코니 면적이 된다는 말입니다. 실제 우리가 쓸 수 있는 면적보다 작게 산정이되죠?
대피공간 면적을 이렇게 산정하면 우리집 대피공간 면적은 무조건 2제곱미터가 안됩니다. 그럼 된거아니냐? 이렇게 생각할 수도 있는데요...
2013.12.31 서울시 건축민원. 질의 사례를 보시면(서울시청 홈페이지에서도 조회 가능합니다.) 서울시 건축기획과에서는 발코니에 내력벽 또는 기둥으로 설계할 경우 발코니는 실내공간화 되므로, 발코니로 볼 수 없도록 한다고 답변을 달았습니다.
건설사에서는 이걸 악용하죠. 먼저 벽의 안쪽부터의 바닥 면적이 2제곱미터가 나오면 우길 것도 없이 합법적으로 지어진 대피공간입니다. 그런데 재 보니까 그 면적이 안나온다!! 그러면 먼저 건설사는 벽의 중심선을 기준으로 할때 대피공간 바닥 면적이 2제곱 미터로 나오는 지를 봅니다. 그렇게 해서 나오면 건축법상 바닥면적 산정방법에 준한 것이라고 말하겠죠. 벽의 중심선을 기준으로 해도 면적이 안나온다. 하면?? 건설사는 그림 .4의 바닥 면적법을 들이밀면서 발코니 면적산정법(외벽 바깥선 기준으로 면적 산정하는 법) + 서울시 건축민원 질의 사례에 따른 발코니의 실내공간화 어쩌고 저쩌고 하면서 노대의 긴 쪽에서 1.5m의 면적을 빼지 않는 발코니 바닥면적 산정도 아니고 건축물 바닥 면적 산정도 아닌 이상한 바닥 산정방법을 내세우면서 입주자들을 혼란스럽게 할 것입니다.
대피공간 바닥면적 부족 하자는 건설사에서도 인정을 절대 못한다 할겁니다. 왜냐? 이건 하자를 보수 할 수 있는 것도 아니고... 그렇다고 면적을 넓혀 줄 수 있는 것도 아니고... 아니면 면적에 대한 건축법을 무시하려고 아랫집으로 통과할 수 있게 구멍을 뚫을 것도 아니고... 설사 구멍을 뚫는 다고 해도 그 비용이 어마무시하기 때문에 인정을 안하려고 할 것입니다.
그런데!! 어떻게 건설사와 협의를 하냐고요? 2019년 국토교통부에서 아파트 대피공간의 바닥에 대한 법령 해석을 하였습니다. 법이 개정된게 아니고 기존의 건축법을 가지고 법령 해석을 한 것이기 때문에 건설사에서도 '2019년 이전에 준공을 하였으니 우린 해당 안된다.' 라는 말이 통하지 않을겁니다.
법령해석 한 것은 제가 파일로 올려두겠습니다. 밑에 간단히 보시죠.
이 뿐이 아니고
https://news.v.daum.net/v/20200217144335721
법원 "아파트 전용면적 기준은 외벽 중심선 아닌 내부선"
[서울경제] 아파트 등 공동주택의 전용면적을 계산할 때 그 기준은 외벽의 중심선이 아니라 내부선이 돼야 한다는 법원의 판단이 나왔다. 17일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정2부(이정민 부장판사)는 A씨 등이 동작구청을 상대로 낸 취득세 부과 처분 취소소송에서 원고 승소로 판결했다. A씨 등은 지난 2018년 3월 서울 동작구 부동산 지분을 취득하면서 표
news.v.daum.net
대피공간 뿐만 아니고 아파트 전용면적 기준은 외벽 중심선이 아닌 내부선을 기준으로 잡는 게 맞다는 판결까지 나왔습니다. 그냥 방이나 주방 등의 면적도 이렇게 기준을 완화해서 판결을 하는데 안전과 직결된 대피공간의 면적은 당연히 내부선을 기준으로 하는 것이 옳은 판단일 것입니다.
자 이제 위의 내용을 가지고 우리집 대피공간의 면적을 재 보시죠. 그리고 건설사에 유리한 고지에서 협상을 해 보자구요!!!!!
내용이 너무 어렵네요.. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.. 궁금한 것 있으시면 문의 주세요. 성심성의 껏 답변드리겠습니다.
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